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老夏纪事:梅溪湖,是“瓦尔登湖”?还是“死

  2008年房地产严冬的年底,虽然收成十分不理想,但一群浙江人仍然还是选择在春假前来一次狂欢,地点就选在那时还不叫梅溪湖的西二环山沟沟里的农家乐。吃饭、K歌、桌球、棋牌、垂钓、开会一条龙。就在那一年的年初,杭州西湖八号公馆卖出12.2万元/㎡的天价,刷新汤臣一品的记录。m9q潇湘晨报网

  大概范蠡先生当年携美人西施荡舟西湖,许仙与白娘子情定断桥时,都不曾想到,传说也罢故事也罢,竟都成为了日后开发商观湖起价的噱头。那么多湖,有几座可比得了西湖,那么多桥,有几座又比得了断桥。m9q潇湘晨报网

  可惜浙江人这一次没有看到梅溪湖(甚至迄今为止仍然还没有一家浙商进驻梅溪湖)。一年后梅溪湖区域就拍出第一块地惠天然梅岭国际,三年后金茂梅溪湖破空开盘,以9000元/㎡的价格击碎河东、河西价差的现状,让还来不及卖天价的湘江东岸豪宅跌破眼镜。m9q潇湘晨报网

  武汉人同样羡慕西湖,他们的东湖与杭州人的西湖仅仅名字上的方位不同,但无论是文化意义还是经济效应都与西湖相距甚远。虽然有无数的专家出谋划策建议各种文化包装,虽然湖岸边的湖北省政府在政治上强力支撑,东湖仍然还是只能望西湖项背。m9q潇湘晨报网

  很难令趾高气昂的人相信,东湖水域面积竟然是西湖的六倍,是梅溪湖的十六倍。m9q潇湘晨报网

  梅溪湖显得特别安静。某种意义上来说,它还不具备和西湖、东湖类比的价值。通俗地讲,梅溪湖出身卑微,它多么不好意思提及它过去休闲农庄、葡萄园主的身份,它是农民的儿子。如同《驯龙高手2》中的龙一样,在龙王、夜煞以及众多攻击型飞龙面前,梅溪湖可能连一条彩龙都未必称得上。m9q潇湘晨报网

  算了,英雄不问出处。m9q潇湘晨报网

  但你能说难道不正是梅溪湖的出身注定了它现在尴尬的局面么?它若如屈原、刘备之于东湖一样也有着两千年历史文化底蕴,先导区政府又哪里会将它的运营拱手交给一家在房地产开发上并无太大建树的房地产企业呢?不赚钱的企业是不道德的,企业不是白求恩。这大概正是今天我们看到的梅溪湖的规划如此草率以致于交通如此不堪的原因之一吧。m9q潇湘晨报网

  不谈风水,谈风水容易伤社会主义的感情。m9q潇湘晨报网

  但凡天气好一点,或是节假日,你只要驱车前往梅溪湖,也无非是两种结果,要么进不去,要么出不来。南岸大约还好一点,北岸基本堵到寸步难行,而路边上连休闲桌椅都很难找到。m9q潇湘晨报网

  很多年前,万科就总结出了经验,在拿到不毛之地后,首先要先改变土地的“属性”——先做配套再做商品房。假如梅溪湖先做国际文化艺术中心,先立学校、医院,先开五星级酒店和商超,梅溪湖的价值今天又该如何计算?m9q潇湘晨报网

  都是老生常谈。问题是企业凭什么做大公无私之事?钱又从何来?m9q潇湘晨报网

  卖地当然是个做小姐的行当,躺着就能来钱。市场好的时候,客人络绎不绝,争相出价,教司坊里的妙彤小姐毕竟只有一个;市场不好时,养养身体卖艺不卖身坐等升值也是好的。自2010年始至今,梅溪湖卖出的地块综合容积率接近3.1,平均楼面地价接近2400元/㎡,一线湖景地块更是所剩无几。虽然在2014年房地产寒冬遭遇尴尬,但总的来说,梅溪湖的地点击率仍然还是很高,只是翻牌渐少。m9q潇湘晨报网

  截止至2014年7月底,梅溪湖开售的20个项目共供应商品住宅19749套,共成交11564套,去化率达到59%。从数字上来看,这是个还不错的成绩。而从户型面积段上来看,90-120㎡,120-144㎡成为梅溪湖去化最好的户型。2014年1-7月,90-120㎡户型去化最好,占梅溪湖板块成交全部1895套的48%;120-144㎡户型也表现不俗,成交500套,把90㎡以下户型的成交远远甩在身后。m9q潇湘晨报网

  更加利好的信息是,180㎡以上户型的成交在梅溪湖正呈现不断上升的势头,已然在成交总量上超过了144-180㎡户型段,在占比上也越来越接近90㎡以下户型。这与武汉东湖的成交十分相似,一线湖景大面积产品占据主流,二线湖景价格也已突破18000元/㎡。m9q潇湘晨报网

  好在首改户型占据主流。这至少说明梅溪湖国际新城目前还没有沦为刚需之城。m9q潇湘晨报网

  只需要不去关注梅溪湖的库存,便能一直保持这种乐观的心态。事实上,梅溪湖板块目前在售的20个项目供应的90㎡以下户型占据总供应的60%以上。随着长沙市尚不明朗的限购政策的松绑,90㎡以下户型的成交势必在未来一跃而上。到时候梅溪湖可能就要更名为“屌丝新天地”或者“屌丝里”了。m9q潇湘晨报网

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